三公里内有多少人会办卡，决定了你的租金天花板
自动找出500米内所有健身房/工作室，对比课表、价格带与评分
结合周边居住与办公人口结构，判断你的主力到店时段
根据周边年卡、月卡与私教价格带，判断你的定价空间
密度/质量/缺口/定价/位置/客流 六维度量化健身房可行性
健身房的客群基本是“住在这儿”或“在这儿上班”的人，服务半径很少超过三公里。所以选址的第一个问题不是租金，而是：这个圈里的人口结构是什么样？只有办公人口的区域，工作日晚间和整个周末会空得让你心疼；只有居住人口但普遍通勤很远的区域，早上又没人。
可承受月租 ≈ 有效会员数 × 月均会费 + 私教与团课收入 − 人力 − 摊销。健身房的特点是收入提前收（年卡），成本按月付（租金、人力），所以在会员基数没起来时，现金流压力最大。
谈租约时优先争取前期租金优惠或递增租金，而不是只看“长期均价更低”的固定高价——爬坡期那几个月才是真正决定生死的时候。
健身房要看的是“可持续的到场人数”，而不是路过的人。评估时重点看周边人口密度与年龄结构对应的需求（年轻家庭社区和老年社区的课程、器械结构完全不同），以及周边竞品的价格带。
如果周边已经有多家 99 元月卡的连锁，你要么做明确差异化（私教、康复、女性专区、小班课），要么换位置——在这个价格带里拼低价，新店没有任何优势。
三公里内的人口结构与作息。没有人口基础，再好的层高和器械也留不住会员；有人口但作息不匹配（比如全是从外地通勤来上班的人），到场率同样上不去。
可以，但要先确认四件事：净高、楼板承重、洗浴与更衣能否改造、物业对噪音与营业时间的态度。这四条任何一条不过关，其他条件都不用再谈。
120–200 平米通常够起步（2–3 个训练区加一个更衣区）。工作室的坪效靠私教课时单价，不靠会员规模，所以位置的第一要求是私密与安静，而不是人流。
有，但要错开。连锁的优势是器械全、价格低、营业时间长；你的机会在私教服务、小班课、康复训练、女性专区或特定人群（产后、中老年）——用评估报告里的竞品结构找这个缺口。
经验值是净高 3 米以上比较从容，2.8 米以下做硬拉、挺举和团课会明显受限，而且空调、新风管道还会再吃掉一部分高度。
年卡是预收款，租金和人力是按月付的。会员没上来时，账面利润可能是正的，现金流却是负的。这段时间撑不过去，后面再好的模型也没机会验证。
强烈建议做。鼓点音乐和落地跳的低频噪音穿透力很强，在没有独立隔音的场地里，投诉往往来自你楼下或隔壁，处理起来非常被动。
先用 ScanSpot 看周边竞品的数量、价格带与评分，判断缺口在哪里；再实地跑三个时段——工作日晚 7 点、周末上午、工作日中午，看真实到场人数。